業主維權,房產糾紛,虛假宣傳


實踐中我們接收過很多當事人有關商品房虛假宣傳的咨詢，大部分人都認為開發商的口頭承諾或者沙盤、宣傳單頁上展示的和實際交房的情況有不一樣的地方的就是虛假宣傳，認為這樣就是欺騙了消費者。可是與實際不符的商品房廣告都是法律保護的虛假廣告嗎？答案是否定的。
 
舉個例子：黃先生在河北秦皇島買了某置業公司開發的一套商品房，當時沙盤上顯示的是一共有十三層，但是實際交房的時候卻是十五層，整整多了兩層。沙盤中顯示小區的綠化覆蓋面積大約占到整個小區的三分之二，但是實際上小區的綠化做的很糟糕都不到四分之一。好在合同中有對小區的綠化面積有約定，其中一款約定了小區的綠化面積達到三分之二以上。
 
律師分析：針對上述案例，有一項即小區的綠化面積可以界定為虛假宣傳，另一項即沙盤中顯示的樓層無法界定為虛假宣傳。這是為什么呢？
 
首先需要明白商品房銷售廣告的性質是什么。在司法實踐中，多數情況認定為是要約邀請特殊情況下可以認定為是要約。這樣認定它的意義是什么呢？如果滿足要約的條件，就可以主張開發商違約，承擔相應的法律責任（如相應的違約金、賠償金或者主張退房等）若是被認定為要約邀請的話就很難請求對方承擔相應的違約等法律責任。
 
 
購房人在商品房廣告和宣傳資料中的說明和允諾，只有符合下列三個條件的情況下才可以視為是要約。第一是該說明和允諾是對開發規劃范圍內的房屋以及相關設施所做的說明和允諾，也即說明和允諾的范圍是有所限定的；第二是對房屋的說明和允諾應該具體確定，就拿上述案例舉例說明，在合同中明確約定小區的綠化面積達到三分之二，這就是一個很具體細化的約定。第三是該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。只要滿足以上三點即使是相關的內容沒有寫入合同中，也應該認定是要約，開發商承擔相應的違約責任。
 
其次，我們還要明白售樓處的沙盤的性質作用是什么，只有在弄清楚這一問題后才會對虛假宣傳有更進一步的認知。沙盤的作用在于完善構思、知道施工、表達設計效果、降低設計風險。其中的一點是表達設計效果，這不同于我們認為的沙盤展現的內容就是合同中約定的內容也不等同于最終交房的房子的狀態全貌。售樓處的沙盤是可以根據實際進行相應的變動，當然無論是設計還是規劃的變更，開發商是需要進行相應的變更登記的。但是，如果就沙盤中展現的某些具體事項在合同中有明確的約定，此時可以追究開發商的責任。
 
所以，開發商廣告宣傳中的內容和實際交房的不一致不一定是法律意義上的虛假宣傳。還要結合具體的情況對每一個約定的事項進行具體的認定。
 
 
原文作者：京云房產律師團 王彩霞
 
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