關(guān)鍵詞：借名買房維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，房產(chǎn)糾紛維權(quán)，二手房買賣維權(quán)
文章導(dǎo)讀：所謂“借名買房”，是指實(shí)際出資人(借名人)借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益。但是，這種買房方式蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)，并且產(chǎn)生了許多糾紛。
 
親屬之間借名買房起糾紛
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立，自依法登記時(shí)發(fā)生效力。但現(xiàn)實(shí)生活中借名買房會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)登記人與實(shí)際買房人不一致的情形，此時(shí)如何認(rèn)定借名買房行為的效力以及房產(chǎn)權(quán)屬，將關(guān)系到合同雙方重大利益。下面讓我們看一起借用親友名義買房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案例。
陳某與顧某系親屬關(guān)系。陳某因限貸原因不能以自己名義購買新力象湖灣的房屋，便找到顧某協(xié)商，為此，二人簽訂《委托買房協(xié)議》，約定顧某自愿以自己的名義替陳某購買新力象湖灣房屋，首付款97867元已由原告支付，按揭款每月2965.57元打入顧某所開按揭卡上。協(xié)議簽訂后，顧某與南昌力洲置業(yè)有限公司簽訂《南昌縣商品房買賣合同》，以按揭方式購買新力象湖灣一套商品房。自2016年5月至2019年1月，陳某通過其支付寶賬戶向顧某中信銀行卡賬戶轉(zhuǎn)款用于每月歸還涉案房屋按揭貸款。后因家庭矛盾，雙方就涉案房屋過戶等事宜多次協(xié)商未果，陳某將顧某訴至人民法院。（2019年5月8日，陳某通過其中國銀行賬戶向顧某上述中信銀行卡還款賬戶轉(zhuǎn)入涉案房屋貸款余額330150元，清償了涉案房屋在中信銀行南昌分行剩余全部貸款本息。）
 
法院支持實(shí)際購房者的過戶請(qǐng)求
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，陳某與顧某簽訂的《委托買方協(xié)議》屬于雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且案涉房屋不屬于南昌市限購區(qū)域內(nèi)商品房，其內(nèi)容不存在違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。故對(duì)于陳某請(qǐng)求顧某協(xié)助辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。
 
律師分析
借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)審查協(xié)議是否符合合同成立的一般要件，且不存在合同無效的情形。如果出于規(guī)避限購政策的目的而借名買房，其內(nèi)容違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，損害社會(huì)公共利益，將被認(rèn)定為無效合同，實(shí)際買房人要求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)將不會(huì)得到法院支持。
當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。
 
借名買房六大風(fēng)險(xiǎn)
1、無書面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買房
借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。
2、違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名協(xié)議可能無效
借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認(rèn)定無效之可能，借名人無法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。
3、登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)
在房屋滿足過戶條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。
4、借名人被要求騰退房屋
購買房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
5、房屋因登記人涉訴而被查封或處分
借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。如：登記人離婚，其配偶主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)應(yīng)分割；登記人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)保全而致該房屋被查封。
6、登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人
由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。
 
借名買房需要注意什么？
對(duì)于不違反國家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，律師建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房。
對(duì)于違反政策借名購買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能導(dǎo)致協(xié)議因違反強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效。
最后需要提醒實(shí)際出資人的是，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對(duì)借名買房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少損失。
借名買房的代持協(xié)議，在不違反我國《合同法》第52條規(guī)定的內(nèi)容的前提下，借名買房所簽訂的代持協(xié)議，一般都是具有法律效力的。且協(xié)議一定要請(qǐng)專業(yè)人士擬定，代持協(xié)議比買賣合同還要重要。但協(xié)議有效并不能解決一切問題。
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