由于房產是非常重要的財產和生活基礎，再加之近年來房產快速增值，往往出現房屋買賣合同剛剛簽訂房價就又漲了幾十萬甚至是一百多萬，在這種情況先往往房屋出賣者由于利益原因出現不履行合同，甚至再以高價出賣給第三方。這時就會出現一房二賣的情況，此時賣方如果處理不當就會造成重大經濟損失。本文通過案例的形式詳細講解。

利益驅使一房二賣

宋某與妻子于2015年協(xié)議離婚，雙方約定位于某市某區(qū)的一幢面積近三百平方米的別墅歸宋某所有，但并未辦理變更所有權手續(xù)。2016年1月，買家陳女士與宋某在房地產經紀公司的居間下，簽訂了一份《房地產買賣中介合同》，約定將宋某與其前妻共有的房屋出賣給陳女士，價格265萬元。

合同簽訂后，蓋別墅一個多月內漲幅巨大，宋某越想越不甘心，便于2017年1月告知居間方，要求在原有房價基礎上漲60萬元，作為交易期間房價飛漲的補償。陳女士知曉后委托律師致函宋某，告知其行為構成違約，要求在10日內辦理涉案房屋的網簽、資金托管，并辦理過戶，但宋某未作理會，陳女士遂將宋某及其前妻訴至法院。此案經法院一審依法判決，雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，宋某將不動產變更登記至陳女士名下。宋某不服提起上訴，法院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。

然而，涉及該別墅的案件正在審理期間，宋某又在其他房地產經紀公司的居間下，與另一位買家楊某簽訂了一份《房屋買賣（居間）合同》，約定將上述別墅以520萬元的價格交易，任某當即支付定金30萬元。但宋某并未告知任某案涉房屋已經轉讓給了陳女士的事實。

法院審理認為，本案中，宋某一房二賣的這一行為系導致糾紛產生的直接原因。且案涉房屋已判決過戶至案外人陳女士名下，宋某的違約行為已導致雙方之間的合同目的無法實現，對此任某作為守約方有權要求李某承擔相應的賠償責任。

由于任某是在判決生效的情況下才買的宋某的別墅，此時任某只得另行購買其他房產，因此給任某造成實際90多萬，無法挽回。

但是法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。且本案中，沒有惡意串通損害他人利益而導致合同無效之情形。根據我國相關法律規(guī)定最終法院認定兩份合同同時有效。

據了解，目前案涉房屋經陳女士申請強制執(zhí)行后，已全部執(zhí)行完畢。這套別墅目前的價值達七百余萬元，而因為原房主咎由自取，最終以三百余萬元成交，還得支付賠償金近百萬元，可謂得不償失。

“一房二賣”是指房屋的所有權人將同一套房屋分別出賣給兩名購房人，就同一套房屋和兩名購房人分別訂立房屋買賣合同的行為。法律并沒有明確禁止一物二賣，并沒有因一物二賣而當然否定合同效力，只要合同具備法律規(guī)定的有效要件即合法有效。

也就是說，這兩份合同如果沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形的，均為有效的合同。即，并不因為房主在先訂立了一份房屋買賣合同，房主訂立的第二份買賣合同就必然無效。如此一來，房主“一房二賣”將產生兩份合同義務，任何一份合同不能履行的，都將承擔違約賠償責任。兩份買賣合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，應按照已辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優(yōu)先于已經合法占有該房屋的買受人。