業(yè)主維權(quán),違約金,二手房買賣

文章導(dǎo)讀：和一手商品房相比，二手房交易更為復(fù)雜，因為二手房一般都是個人之間的交易，為了節(jié)省時間減少麻煩，很多人會選擇找房產(chǎn)中介公司協(xié)助辦理交易期間的種種手續(xù)，涉及中介公司的二手房交易，除了購房款和中介費，一般來說最常見的是“三金”，即定金、意向金和違約金。如果在交易過程中，對這三金產(chǎn)生了糾紛，應(yīng)該如何處理呢？
 
 
1.定金糾紛如何處理？
 
定金屬于金錢擔(dān)保的一種法定方式，中介公司收取的定金應(yīng)當(dāng)按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，定金的生效條件包括書面約定和實際交付兩個條件，缺一不可，定金合同從實際交付定金之日起生效。京云房產(chǎn)律師了解到，僅在合同中約定定金，但沒有實際交付的、僅有口頭約定或者再在收據(jù)上標(biāo)注“定金”的，也不應(yīng)適用定金規(guī)則。因此如果是房屋買賣訂約定金，該定金必須交給賣家，或者由中介出具書面的代管協(xié)議，否則這筆款項就不具備定金的性質(zhì)，一旦收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
 
 
2.意向金糾紛如何處理？
 
意向金的處理不同于定金，遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書中對意向金的約定及上下家議價是否成功是意向金能否返還的關(guān)鍵。京云房產(chǎn)律師團認(rèn)為，在議價成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
 
 
3.違約金糾紛如何處理？
 
二手房買賣履行過程當(dāng)中的違約現(xiàn)象種類比較多，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問題、稅費問題等，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問題不足以導(dǎo)致合同無法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對方造成日期的延誤。京云房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，此時可以主張繼續(xù)履行合同，同時對方支付約定的違約金。如果約定的違約金過低，還可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加。但是此時如果對方有抗辯意見，主張違約金過低的一方需要承擔(dān)舉證責(zé)任。
 
 
 
原文作者：王璐
 
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團 楚琳
 
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