限購(gòu)政策VS解除購(gòu)房合同

京云律師事務(wù)所

2019-10-15 13:31:53

【摘要】中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)前言由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年某些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲，從而衍生出很多社會(huì)問(wèn)題。這其中高價(jià)購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)上漲，以求資產(chǎn)升值;仍然沒(méi)有入市者希

中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)前言
由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年某些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高漲，從而衍生出很多社會(huì)問(wèn)題。這其中高價(jià)購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)能夠繼續(xù)上漲，以求資產(chǎn)升值;仍然沒(méi)有入市者希望房?jī)r(jià)盡快回落;炒房者更希望樓市保持火熱，以期全身而退。可謂是有人歡喜有人憂。樓市的火爆必然引起經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，但是嚴(yán)格抑制房?jī)r(jià)就會(huì)導(dǎo)致其他的社會(huì)問(wèn)題，所以為了解決此種困境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，政府就出臺(tái)了限購(gòu)政策。而限購(gòu)政策的出臺(tái)，對(duì)部分購(gòu)房者造成的嚴(yán)重的影響，甚至?xí)?dǎo)致房子不能購(gòu)得。那么在這種情況下，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致之前簽訂的房屋買賣合同無(wú)效？

最近接到一起這樣的案子
2017年2月約定簽訂的購(gòu)房協(xié)議購(gòu)買的二手房，交了百分之五十的首付，約定房本下來(lái)之后再支付剩余尾款。但是2個(gè)月后該地出了限購(gòu)政策。買方因此沒(méi)有了購(gòu)房資格，今年賣方給對(duì)方辦理過(guò)戶時(shí)被買方拒絕，并以情勢(shì)變更為由起訴至法院要求確認(rèn)與房購(gòu)房合同無(wú)效。

何為情勢(shì)變更？
情勢(shì)變更原則，是指合同有效成立后，因發(fā)生不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，而使合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會(huì)顯失公平，因此允許當(dāng)事人變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。也就是說(shuō)在合同成立還未完成的過(guò)程中，發(fā)生了某種情勢(shì)上的變化，以至于不嗯呢該繼續(xù)履行合同或者履行合同對(duì)一方來(lái)說(shuō)顯示公平。所以可以向法院申請(qǐng)合同無(wú)效或者解除合同。其實(shí)我國(guó)法律本沒(méi)有情勢(shì)變更原則，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十六條的規(guī)定，情勢(shì)變更主要由以下幾點(diǎn)：1發(fā)生在合同成立之后，2客觀情況發(fā)生了變化，3這種變化是合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)的，4這種變化不屬于法律規(guī)定的不可抗力以及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，5如果繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。以上條件都滿足，便可以向法院申請(qǐng)解除合同或者確認(rèn)合同無(wú)效。

那么房產(chǎn)限購(gòu)政策的出臺(tái)是否會(huì)構(gòu)成情勢(shì)變更？
其實(shí)答案不是完全確定的，限購(gòu)政策嚴(yán)格來(lái)說(shuō)分為限購(gòu)和限貸。
限貸例如首付比例增加、貸款成數(shù)下降或不成。這類情況將會(huì)嚴(yán)重影響購(gòu)房者的支付能力，繼續(xù)履行原來(lái)的購(gòu)房合同必然將導(dǎo)致其陷入嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困難時(shí)，可認(rèn)為合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，可適用情勢(shì)變更原則；但是對(duì)某些投資性買房者來(lái)說(shuō)，前述困難其實(shí)是可通過(guò)變賣其他房屋等途徑或者其他方式籌集資金，故原合同的繼續(xù)履行并不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性顯示公平，此時(shí)就不可以適用情勢(shì)變更原則。
限購(gòu)則是房產(chǎn)新政影響購(gòu)房資格。如本市將外地戶籍人員購(gòu)房資格條件中的社保或個(gè)稅繳納年限由3年提高至5年，此時(shí)原有購(gòu)房者沒(méi)有了購(gòu)房基礎(chǔ)的條件，明確的不能繼續(xù)履行購(gòu)房合同，導(dǎo)致合同目的無(wú)法達(dá)成，購(gòu)房人以情勢(shì)變更為由請(qǐng)求變更或解除購(gòu)房合同的，應(yīng)予支持。

中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)結(jié)語(yǔ)：像上述案子是屬于限購(gòu)，可以被認(rèn)定為情勢(shì)變更，但并不代表買方一定不承擔(dān)任何賠償責(zé)任，要結(jié)合雙方在合同簽訂和履行的過(guò)程中的具體情況進(jìn)行分析。此時(shí)建議詳細(xì)的咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，更有效的減少自己的損失。

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