限購政策VS解除購房合同

京云律師事務所

2019-10-15 13:31:53

【摘要】中國業主維權網前言由于市場經濟的發展，近年某些熱點城市的房價節節高漲，從而衍生出很多社會問題。這其中高價購房者希望房價能夠繼續上漲，以求資產升值;仍然沒有入市者希

中國業主維權網前言
由于市場經濟的發展，近年某些熱點城市的房價節節高漲，從而衍生出很多社會問題。這其中高價購房者希望房價能夠繼續上漲，以求資產升值;仍然沒有入市者希望房價盡快回落;炒房者更希望樓市保持火熱，以期全身而退。可謂是有人歡喜有人憂。樓市的火爆必然引起經濟泡沫的產生，但是嚴格抑制房價就會導致其他的社會問題，所以為了解決此種困境，促進房地產市場平穩健康發展，政府就出臺了限購政策。而限購政策的出臺，對部分購房者造成的嚴重的影響，甚至會導致房子不能購得。那么在這種情況下，會不會導致之前簽訂的房屋買賣合同無效？

最近接到一起這樣的案子
2017年2月約定簽訂的購房協議購買的二手房，交了百分之五十的首付，約定房本下來之后再支付剩余尾款。但是2個月后該地出了限購政策。買方因此沒有了購房資格，今年賣方給對方辦理過戶時被買方拒絕，并以情勢變更為由起訴至法院要求確認與房購房合同無效。

何為情勢變更？
情勢變更原則，是指合同有效成立后，因發生不可歸責于雙方當事人的事由，而使合同的基礎動搖或者喪失，若繼續維持合同會顯失公平，因此允許當事人變更合同內容或解除合同的原則。也就是說在合同成立還未完成的過程中，發生了某種情勢上的變化，以至于不嗯呢該繼續履行合同或者履行合同對一方來說顯示公平。所以可以向法院申請合同無效或者解除合同。其實我國法律本沒有情勢變更原則，但是根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條的規定，情勢變更主要由以下幾點：1發生在合同成立之后，2客觀情況發生了變化，3這種變化是合同當事人無法預見的，4這種變化不屬于法律規定的不可抗力以及商業風險，5如果繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。以上條件都滿足，便可以向法院申請解除合同或者確認合同無效。

那么房產限購政策的出臺是否會構成情勢變更？
其實答案不是完全確定的，限購政策嚴格來說分為限購和限貸。
限貸例如首付比例增加、貸款成數下降或不成。這類情況將會嚴重影響購房者的支付能力，繼續履行原來的購房合同必然將導致其陷入嚴重的財務困難時，可認為合同目的已不能實現，可適用情勢變更原則；但是對某些投資性買房者來說，前述困難其實是可通過變賣其他房屋等途徑或者其他方式籌集資金，故原合同的繼續履行并不構成實質性顯示公平，此時就不可以適用情勢變更原則。
限購則是房產新政影響購房資格。如本市將外地戶籍人員購房資格條件中的社保或個稅繳納年限由3年提高至5年，此時原有購房者沒有了購房基礎的條件，明確的不能繼續履行購房合同，導致合同目的無法達成，購房人以情勢變更為由請求變更或解除購房合同的，應予支持。

中國業主維權網結語：像上述案子是屬于限購，可以被認定為情勢變更，但并不代表買方一定不承擔任何賠償責任，要結合雙方在合同簽訂和履行的過程中的具體情況進行分析。此時建議詳細的咨詢專業的房產律師，更有效的減少自己的損失。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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