一談起來陽光房，也有人稱玻璃房，好多小區(qū)的業(yè)主是又愛又恨。特別是頂層的業(yè)主，都想擁有這樣搭建的玻璃房子，養(yǎng)花喝茶，無比愜意。但是，不得不提的是，陽光房的背后有著“違建”的嫌疑，很多地方關(guān)于陽光房違建查的特別嚴(yán)。業(yè)主在買房子或者裝修的時候，又怕成了違建被強(qiáng)行拆除。那么是不是所有的陽光房一律屬于違建呢？小云律師今天專門就這個問題跟廣大的業(yè)主聊聊。

1、小院或者花園陽光房，不屬于違建

這里所說的小院值得是集體土地上的農(nóng)家小院，也算是比較常見的一種陽光房。但是，小云律師提醒您：陽光房不屬于單獨(dú)的房產(chǎn)，如果您的院子正要拆遷，那陽光房是不算面積的。花園一般是別墅或洋房一層所帶，搭建流程參考別墅陽光房搭建的流程。

2、露臺陽光房，不一定屬于違建

露臺陽光房大多出現(xiàn)在高檔的小區(qū)，物業(yè)管理比較嚴(yán)格，如果您要進(jìn)行陽光房的安裝，必須要征得物業(yè)的同意。根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。如果物業(yè)部門回復(fù)說，該露臺屬于私人區(qū)域，那么盡量讓物業(yè)部門出具相關(guān)的書面文件，以防有些城市在進(jìn)行整改的時候，把該建筑當(dāng)做違建拆除。

我們之前就遇到過類似的案件，當(dāng)時物業(yè)口頭承諾，業(yè)主就相信并建造，并沒有留下相應(yīng)的證據(jù)，結(jié)果遇到了街道辦的整改，就白白的拆除，物業(yè)是不予理會的。這種啞巴虧還是不要吃為好。

3、別墅陽光房，不一定屬于違建

別墅一般分為兩種，獨(dú)棟和聯(lián)排。獨(dú)棟的別墅，產(chǎn)權(quán)屬于自己，安裝陽光房也不會妨礙到別人，因此相關(guān)部門不會主動查，但是需要報備物業(yè)管理。聯(lián)排的別墅，一定要征得物業(yè)管理公司的同意。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，消防核查或城建管理部門在一年之中會針對這種類型的房屋建設(shè)進(jìn)行個別抽查和調(diào)研，如果搞定物業(yè)，基本上不會有風(fēng)險。當(dāng)然，書面的情況說明是必備的。

4、封陽臺陽光房

封陽臺做陽光房是日常生活中最常見的，幾乎家家都會做。有的業(yè)主在安裝的時候，不注意細(xì)節(jié)問題，又影響到樓上樓下陽臺的使用，就會遭到其他業(yè)主的投訴或舉報。遇到這種情況，就比較麻煩。一旦物業(yè)公司或者街道辦或城管部門接到這種的舉報，都會進(jìn)行調(diào)查。

對于業(yè)主的違規(guī)搭建行為，物業(yè)公司會第一時間介入并要求業(yè)主整改，同時，在業(yè)主裝修前可考慮收取一定的裝修保證押金，且明確若業(yè)主違規(guī)裝修視為放棄該部分押金。

對于拒不改正的業(yè)主，就會提請有關(guān)部門執(zhí)法處理。其中，對于業(yè)主室內(nèi)違規(guī)裝修行為，會提請住建局處理；對于小區(qū)建筑外立面違章搭建行為，會提請城管等行政執(zhí)法部門處理，有些地方的物業(yè)公司也會向法院起訴，要求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。

5、天臺陽光房，認(rèn)定為違建的幾率大

天臺陽光房被認(rèn)定為違建的幾率比較大。因為天臺一般屬于公共區(qū)域，之前有些一線城市被拆除的陽光房，就是屬于天臺上私自搭建的陽光房，所以天臺是最嚴(yán)格或者說絕對不能進(jìn)行陽光房安裝區(qū)域。

我們在辦理相關(guān)案件時，也遇到很委屈的業(yè)主，他們表示在購買商品房的時候，開發(fā)商承諾天臺是贈送的，業(yè)主有使用權(quán)。首先，如果開發(fā)商是口頭承諾的，那么小云律師建議您，還是不要輕易相信，因為極有可能是開發(fā)商為了賣房，忽悠您的。因此在買之前，一定要到城建管理部門詢問或者登記，否則，您投入了幾十萬的陽光房只能作為違建拆除，并且沒有補(bǔ)償。

總的來說，陽光房安裝要是搭建在公共部分就屬于違建，要是搭建在私有部分不影響他人，也不影響市容的話，基本上沒有影響。并且原則上說，只要房屋所有人持有房地產(chǎn)權(quán)證書，能夠證明該房產(chǎn)屬于自己，是有權(quán)進(jìn)行改建和修整的，這個問題可以看看當(dāng)時的購房合同，一般房子的露臺都是房地產(chǎn)開發(fā)商作為促銷贈送的一部分。最后，為保險起見，陽光房安裝之前可以先征得物業(yè)管理公司或相關(guān)管理部門的同意再行建造。

總之，要想搭建陽光房，先別急著設(shè)計想要什么樣的陽光房，看看自己家搭建陽光房違章不。

法律規(guī)定：

《物權(quán)法》

第七十條　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十二條　業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。’