【房屋買賣糾紛】“借名買房”中，權(quán)利人如何維護(hù)自身權(quán)益？

京云律師事務(wù)所

2025-03-21 14:12:31

【摘要】民法典規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。現(xiàn)實(shí)生活中，隱名登記、委托登記、代持房產(chǎn)登記等現(xiàn)象屢有發(fā)生，在不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況下，權(quán)利人此時(shí)應(yīng)該如何維護(hù)自身權(quán)益？

民法典規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。現(xiàn)實(shí)生活中，隱名登記、委托登記、代持房產(chǎn)登記等現(xiàn)象屢有發(fā)生，在不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況下，真實(shí)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)？

案情簡(jiǎn)介

王某名下登記有房屋一處，購(gòu)房合同、住房借款合同均系其與某房地產(chǎn)公司、某銀行簽訂。王某去世后，其妻隋某向山東省青島市即墨區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法繼承該房屋。后，王某的姐姐王某甲、姐夫毛某申請(qǐng)作為第三人參與本案訴訟，稱毛某與某房地產(chǎn)公司之間存在購(gòu)銷合同關(guān)系，因某房地產(chǎn)公司欠其貨款，雙方協(xié)商以包括案涉房屋在內(nèi)的數(shù)套商品房抵頂貨款，案涉房屋實(shí)際為毛某借王某之名購(gòu)房，但購(gòu)買房屋的貸款、稅費(fèi)、裝修費(fèi)用等均由毛某支付，請(qǐng)求確認(rèn)上述房屋歸王某甲、毛某二人所有。

法院審理

法院經(jīng)審理查明，第三人毛某連續(xù)多年按月按時(shí)向王某在住房借款合同中確定的還款賬戶轉(zhuǎn)賬，符合合同約定的貸款金額及還款方式。隋某稱不清楚房屋的首付款、償還房貸、契稅及專項(xiàng)維修基金的支付以及房屋裝修等事實(shí)。其關(guān)于與王某生前共同住所的陳述，與王某戶籍地村莊出具的證明均能證實(shí)王某未曾在案涉房屋中居住。結(jié)合該房屋物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等繳費(fèi)收據(jù)存放于毛某處的事實(shí)，以及毛某提交的其與某房地產(chǎn)公司簽訂的購(gòu)銷合同、購(gòu)房協(xié)議書(shū)等及證人證言，已形成完整證據(jù)鏈，能夠證明案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記情況與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符。第三人王某甲與毛某系夫妻關(guān)系，該房屋應(yīng)為二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，二人為該房屋的真實(shí)權(quán)利人。原告隋某要求繼承王某名下的案涉房屋，卻未能對(duì)第三人系該房屋的實(shí)際權(quán)利人提交證據(jù)加以反駁。最終，法院判決第三人王某甲、毛某為案涉房屋的所有權(quán)人，駁回原告隋某的訴訟請(qǐng)求。判決作出后，隋某上訴，二審法院維持原判。

法官說(shuō)法

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產(chǎn)生物權(quán)，當(dāng)事人有證據(jù)證明其為真正權(quán)利人時(shí)可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的推定，維護(hù)事實(shí)上的真實(shí)。借名人通過(guò)借名買房，將真實(shí)物權(quán)登記于出名人名下，并非為規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或限購(gòu)政策，亦不違背公序良俗的情況下，當(dāng)物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符時(shí)，以實(shí)際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實(shí)，應(yīng)認(rèn)定借名人為房屋實(shí)際權(quán)利人。

法官提醒：司法實(shí)踐中，“借名買房”風(fēng)險(xiǎn)極大，被借名人若將房屋抵債、出售、出租或被查封拍賣，借名人都可能面臨無(wú)法將房產(chǎn)變更為自己名字的風(fēng)險(xiǎn)。除了以上列舉的風(fēng)險(xiǎn)外，還可能發(fā)生其他不能預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，提醒廣大群眾買房時(shí)謹(jǐn)慎“借名”。

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